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多项选择题

2009年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗’已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积为10000m2，批准用途为居住，使用年限为70年，土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50%。根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来3～4年房地产市场价格年平均上涨比率为2%，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2.8，平均建筑覆盖率31%，平均开发周期两年，建成后即可全部售出，楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元/m2，楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元/m2，平均建筑费和专业费为1000元/m2，贷款年利率为6%，销售税费一般为房地产总价的6%，开发利润率一般为房地产总价的30%。
根据上述材料，回答问题。

根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是( )。
A．因为市场规范有序，有充足的市场竞争性，遵循替代原则
B．因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则
C．实际建筑容积率为2.8，建筑密度为30%，符合最有效利用原则
D．根据规划2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50%，不符合最有效利用原则
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单项选择题 该宗地于2009年12月31日的单位地价为( )元/m2。

多项选择题 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法是( )。

单项选择题 下列各项费用中，不属于土地取得费的是( )。

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