某栋写字楼，土地面积400m2，总建筑面积9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为

问答题

某栋写字楼，土地面积400m²，总建筑面积9000m²，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日至2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m²。建筑物重置成本1300元/m²。建筑物自然寿命为60年，有效经营年数为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧空调系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年。经营年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设空调除外，残值率均为零。试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

【参考答案】

（1）于估价时点2005年10月1日时的土地价格=4000×0.2×[1-11（1+8%）30]/[1-11（1+8%）]=800×0.9006/0.9540=755.22（万元）（2）建筑物物质折旧额计算：①门窗等损坏的修复费用=3（万元）②装修的折旧费=82.5×1/5×4=66（万元）③其他设备的折旧费=250×1/15×9=150（万元）④长寿命项目的折旧费=（0.13×9000-3-82.5-250）×1/40×10=208.63（万元）（3）建筑物功能折旧额计算：①功能过剩引起的折旧=800×12/10%×[1-1／（1+10%）30]=9.05（万元）②空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38（万元）（4）建筑物经济折旧额=7/10%×[1-11（1+10%）]=65.99（万元）（5）写字楼于2005年10月1日的折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67（万元）（6）写字楼于2005年10月1日的现值=755.22+0.13x9000-540.67=1384.55（万元）

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问答题为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和实物因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从1999年1月1日至1999年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料运用直接比较法估算该写字楼1999年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

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